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업무사례
건물 매매계약 분쟁, 조건 없는 계약해제 확인서 작성으로 종결
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Author
dh*****
Date
2026-07-15 05:43
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275
의뢰인은 자신이 소유한 3층 건물 전부에 관하여 피고와 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받았습니다. 그러나 피고가 돌연 계약을 진행할 수 없다고 하면서 계약금 반환을 요구하고, 이후에는 계약서가 각 층별로 작성되었다는 점을 이유로 건물 전체가 아닌 일부 매매였다고 주장하며 분쟁이 확대되었습니다.
변호인은 매매계약의 목적물이 건물 전체였다는 점과 피고의 계약금 반환 요구가 이행거절에 해당한다는 점을 적극 주장하였고, 결국 피고로부터 조건 없이 매매계약이 해제되었다는 확인서를 받아 사건을 종결할 수 있었습니다.
목차
- 사건이 시작된 배경
- 관련 법률 및 법적 쟁점
- 이 사건의 핵심 쟁점
- 변호인의 주요 대응 방향
- 사건 결과 요약
- 유사 사건 대응 시 확인할 점
- 관련 사례 더 보기
1. 사건이 시작된 배경
의뢰인은 자신이 소유하고 있던 3층 건물 전부에 관하여 피고와 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받았습니다. 의뢰인은 해당 매매계약이 정상적으로 이행될 것으로 믿고, 피고로부터 중도금과 잔금을 지급받을 것을 전제로 새로운 20억 원 상당의 타 건물 매매계약까지 체결한 상태였습니다.
그런데 피고는 돌연 계약을 진행할 수 없다는 의사를 밝히며 계약금 반환을 요구하였습니다. 의뢰인이 이에 응하지 않자, 피고는 최초 계약 당시 계약서가 건물 각 층마다 작성되었다는 점을 이유로 건물 전체가 아닌 일부의 매매였다고 주장하며 계약 내용을 번복하였습니다.
이 사건은 피고의 계약금 반환 요구와 계약 내용 번복으로 인해, 의뢰인이 기존 건물 매매계약뿐 아니라 새로 체결한 타 건물 매매계약에서도 막대한 위약금 위험을 부담하게 된 건물 매매계약 분쟁이었습니다.
2. 관련 법률 및 법적 쟁점
부동산 매매계약에서는 계약 목적물, 계약금의 성격, 중도금 및 잔금 지급 의무, 계약해제 의사표시의 효력 등이 중요한 쟁점이 됩니다. 특히 매수인이 계약 진행을 거부하거나 계약금 반환을 요구하는 경우, 그 의사표시가 단순 협의 요청인지 이행거절인지에 따라 분쟁의 방향이 달라질 수 있습니다.
또한 하나의 건물에 관하여 계약서가 여러 장 작성된 경우에도, 실제 계약 목적물이 무엇이었는지, 계약서가 분리 작성된 이유가 무엇인지, 당사자들이 계약 당시 어떤 내용을 확인하였는지가 중요합니다. 계약서의 형식만으로 전체 계약의 실질을 곧바로 단정할 수는 없습니다.
이 사건의 핵심 법적 쟁점은 피고의 계약금 반환 요구가 이행거절에 해당하는지, 계약 목적물이 3층 건물 전체였는지였습니다.
3. 이 사건의 핵심 쟁점
쟁점 1. 피고의 계약금 반환 요구가 이행거절인지
상대방 주장
피고는 돌연 계약을 진행할 수 없다는 의사를 밝히면서 계약금 반환을 요구하였습니다. 이후 계약 내용을 번복하며 분쟁을 계속 이어갔습니다.
변호인 대응 방향
피고가 계약금의 일부라도 반환을 구한 것은 계약의 불이행을 전제로 한 의사표시이며, 이는 이행거절에 해당한다고 주장하였습니다. 따라서 최초 계약금 반환 요구 시점에 이미 계약은 해제되었다고 보는 것이 타당하다는 점을 설명하였습니다.
쟁점 2. 계약 목적물이 건물 전체인지 일부인지
상대방 주장
피고는 최초 계약 당시 계약서가 건물 각 층마다 작성되었다는 점을 이유로, 매매 목적물이 건물 전체가 아니라 일부였다는 취지로 주장하였습니다.
변호인 대응 방향
계약서가 각 층별로 작성된 것은 세금 문제에서 혜택을 받기 위한 것이었을 뿐, 실제 계약 목적물은 3층 건물 전체였다는 점을 적극 주장하였습니다. 또한 계약 당시 세무사의 자문을 받아 함께 확인한 사실과 관련 입증자료가 존재한다는 점을 제시하였습니다.
쟁점 3. 의뢰인이 부담하게 될 막대한 위약금 위험
의뢰인 입장
의뢰인은 피고와의 계약이 이행될 것으로 믿고, 중도금 및 잔금 수령을 예정하여 20억 원 상당의 다른 건물 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 상태였습니다. 피고의 계약해제 요구로 인해 의뢰인은 타 건물 계약에서 막대한 위약금을 부담할 위험에 놓였습니다.
변호인 대응 방향
피고의 일방적인 계약 진행 거부와 계약 내용 번복이 의뢰인에게 초래한 현실적 위험을 정리하였습니다. 특히 신속히 분쟁을 마무리하지 못할 경우 새로운 매수인과의 계약 체결에도 큰 지장이 발생할 수 있다는 점을 고려해 빠른 종결 방향을 모색하였습니다.
쟁점 4. 소송 장기화를 피하고 빠르게 분쟁을 정리할 필요성
절차상 고려할 부분
건물 매매계약 분쟁이 장기화될 경우 해당 부동산에 관한 새로운 매매계약 체결이 어려워질 수 있고, 의뢰인의 손해가 확대될 수 있었습니다.
변호인 대응 방향
피고와 지속적으로 연락하며 소송 진행 시 불리한 점과 현재 분쟁 상황을 인지시켰습니다. 그 결과 피고가 조건 없이 매매계약이 해제되었다는 확인서를 작성하도록 하여 사건을 빠르게 정리할 수 있었습니다.
4. 변호인의 주요 대응 방향
① 피고의 계약금 반환 요구를 이행거절로 구성 피고가 계약금 일부라도 반환을 요구한 것은 계약을 더 이상 이행하지 않겠다는 의사표시로 볼 수 있다는 점을 주장하였습니다. 변호인은 이를 이행거절로 보아 최초 계약금 반환 요구 시점에 계약이 해제되었다는 방향으로 법적 구조를 정리하였습니다.
② 계약 목적물이 3층 건물 전체였다는 점 입증 피고는 계약서가 층별로 작성되었다는 점을 이유로 일부 매매라고 주장하였습니다. 이에 변호인은 계약서가 나뉘어 작성된 것은 세금 문제상 혜택을 고려한 것이었고, 실제 매매 목적물은 건물 전체였다는 점을 세무사 자문 및 관련 자료를 토대로 설명하였습니다.
③ 의뢰인이 처한 위약금 위험과 손해 확대 가능성 정리 의뢰인은 피고와의 매매계약 이행을 신뢰하고 20억 원 상당의 타 건물 매매계약까지 체결한 상태였습니다. 변호인은 피고의 일방적 태도 변경이 의뢰인에게 현실적으로 어떤 손해 위험을 발생시키는지 정리하였습니다.
④ 조건 없는 계약해제 확인서 확보를 통한 신속 종결 의뢰인은 분쟁이 장기화될 경우 새로운 매수인과의 계약에도 지장을 받을 수 있어 빠른 종결을 원했습니다. 이에 피고와 지속적으로 연락하며 소송 진행 시 불리한 점을 설명하였고, 최종적으로 피고가 조건 없이 매매계약이 해제되었다는 확인서를 작성하도록 하였습니다.
5. 사건 결과 요약
3층 건물 매매계약 분쟁
조건 없는 계약해제 확인서 작성 후 소취하 종결
피고는 조건 없이 매매계약이 해제되었다는 확인서를 작성하였고, 이에 의뢰인은 소를 취하하며 사건을 종결할 수 있었습니다.
※ 본 확인서는 의뢰인 및 사건관계인의 익명성 보호를 위해 일부 내용을 비식별 처리한 자료입니다.
6. 유사 사건 대응 시 확인할 점
Q. 매수인이 계약금 반환을 요구하면 계약해제로 볼 수 있나요?
사안에 따라 계약을 더 이상 이행하지 않겠다는 이행거절의 의사로 해석될 수 있습니다. 다만 구체적인 표현, 계약 진행 단계, 중도금 지급 여부, 당사자 사이의 대화 내용 등을 함께 검토해야 합니다.
Q. 계약서가 층별로 작성되면 건물 일부 매매로 보나요?
계약서가 여러 장 작성되었다는 사정만으로 곧바로 일부 매매라고 단정되지는 않습니다. 실제 계약 목적물, 매매대금 산정 방식, 세무상 이유, 계약 당시 당사자 의사와 확인 자료를 종합적으로 살펴야 합니다.
Q. 부동산 매매계약 분쟁이 생기면 새 매수인과 계약해도 되나요?
기존 계약의 해제 여부가 명확하지 않은 상태에서 새로운 계약을 체결하면 이중분쟁이 발생할 수 있습니다. 먼저 기존 계약의 종료 여부를 확인서, 합의서, 판결 등으로 명확히 정리하는 것이 필요합니다.
Q. 매매계약 해제 확인서는 왜 중요한가요?
계약해제 확인서는 당사자 사이에 기존 매매계약이 종료되었다는 점을 명확히 남기는 자료가 될 수 있습니다. 향후 새로운 매매계약 체결, 등기 문제, 계약금 반환 분쟁 등을 예방하는 데 도움이 될 수 있습니다.
7. 관련 사례 더 보기
부동산 매매계약 분쟁은 계약금 반환 요구, 이행거절, 계약 목적물 해석, 계약서 작성 방식, 세무상 이유 등이 복합적으로 얽힐 수 있습니다. 특히 건물 전체 매매인지 일부 매매인지 다투어지는 경우에는 계약 당시 자료와 당사자 의사를 구체적으로 확인해야 합니다.
비슷한 상황으로 부동산 매매계약 해제, 계약금 반환, 계약 내용 번복 문제를 겪고 있다면, 관련 사례 더 보기를 통해 유사한 대응 방향을 함께 확인해보시기 바랍니다.
※본 업무사례는 법무법인 오현의 실제 업무 사례입니다.
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