의뢰인 B씨와 C씨는 경기도 평택에 위치한 건물을 공동으로 소유하고 있던 중,

해당 건물을 임대하여 식당으로 사용하던 전 임차인이 영업 부진으로 조기 퇴거를 희망하면서 부동산중개업자 A(원고)에게 중개를 의뢰한 사건이 발생하였습니다.

 

원고는 이후 새로운 임차인을 소개하였고, 의뢰인들과 해당 임차인 간 새로운 임대차계약이 체결되었습니다.

그러나 얼마 지나지 않아 원고는 의뢰인을 상대로 약 1,425만 원의 중개수수료를 지급하라며 민사소송을 제기하였고, 1심에서는 원고의 청구가 받아들여져 패소 판결이 내려졌습니다.

 

이에 의뢰인은 항소를 결심하고, 법무법인 오현에 사건을 의뢰하여 억울한 중개수수료 청구에 대해 법적으로 정당하게 대응하고자 하였습니다.

 



본 사건은 일반적인 중개수수료 분쟁과는 다르게 의뢰인이 중개의뢰인이 아니었음에도 수수료를 청구당한 사례로, 다음과 같은 점이 핵심 쟁점이었습니다.

 

중개의뢰인의 지위 판단

중개수수료를 지급할 의무는 원칙적으로 중개의뢰인에게만 발생합니다.

원고는 피고들(의뢰인)이 새로운 임대차계약의 당사자였다는 이유만으로 수수료를 청구했지만,

실제로는 퇴거를 원하는 전 임차인 D씨가 원고에게 직접 의뢰하여 중개를 요청한 사실이 분명했습니다.

 

계약서 내 '쌍방 수수료 부담' 조항의 실효성 문제

원고는 계약서에 인쇄된 ‘쌍방 수수료 부담’ 조항을 근거로 피고들의 지급 책임을 주장하였으나,

해당 조항은 단순한 인쇄 예문에 불과하다는 대법원 판례를 근거로 당사자 의사의 합치 없이 수수료 의무를 인정할 수 없다는 점을 강조하였습니다.

 

실질적인 지급 협의는 전 임차인과만 존재

피고들은 일관되게 “중개수수료는 D씨에게 받으라”고 통보하였고, 실제로 원고도 D씨로부터 일부 수수료를 수령하였습니다.

이는 실제 지급의무자도 D씨임을 입증하는 간접 증거로 작용했습니다.

 

계약 형식상 ‘임대인과 임차인의 계약’이었을 뿐, 사실상 전 임차인의 계약 양도 상황

실질적으로는 D씨가 자신의 임대차 지위를 종료시키기 위해 새로운 임차인을 주선한 구조로, 새로운 계약을 체결한 형식은 형식적 절차에 불과하다는 점을 집중적으로 주장하였습니다.

 

법무법인 오현은 이와 같은 사실관계를 일목요연하게 정리하고, 원고와 피고 사이에 중개의뢰 관계가 없었다는 점,

계약 문구만으로는 의무를 인정할 수 없다는 법리를 입증하는 데 성공하였습니다.

 



수원지방법원 평택지원 제1민사부는 항소심에서 법무법인 오현의 주장을 모두 받아들여, 다음과 같은 판결을 선고하였습니다.

 

제1심 판결을 전부 취소하고, 원고의 청구를 전부 기각

 

소송비용 전액 원고 부담

 

재판부는 다음과 같은 요지를 근거로 판단하였습니다:

 

계약서의 '쌍방 수수료 지급' 조항은 인쇄된 형식적 조항일 뿐이며, 실제 당사자 사이의 의사 합치가 확인되지 않음.

 

원고는 당초 피고가 아닌 전 임차인 D씨로부터 중개를 의뢰받고, 실제 일부 수수료도 D씨로부터 수령한 사실이 명확함.

 

따라서 피고는 중개의뢰인이 아니며, 수수료 지급의무 역시 부담하지 않음이 타당함.

 

이로써 의뢰인들은 불필요한 중개수수료 부담에서 완전히 벗어나게 되었고, 원고의 청구는 실질적·절차적으로 모두 기각되었습니다.

 

본 사건은 임대인의 명의로 체결된 형식적인 임대차계약서만을 근거로,

실질적인 중개의뢰인이 아닌 자에게 수수료를 청구한 사안에서, 구체적인 계약경위와 중개의뢰 관계를 철저히 입증함으로써 전부 승소를 이끌어낸 성공사례입니다.

 

법무법인 오현은 본 사안에서 계약서의 형식적 문구를 넘어, 실질적인 법률관계와 당사자 의사의 불일치를 근거로 방어 전략을 수립하였고, 1심의 패소 판결을 뒤집어 항소심에서 완전한 승소를 이끌어냈습니다.

 

이 사건은 중개수수료 분쟁에서 실제 중개의뢰인의 범위와 지급의무의 기준을 명확히 보여주는 판결로, 향후 유사 분쟁에 있어서도 매우 중요한 판단 기준이 될 것입니다.



 



공인중개사법 제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28.>

②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014. 1. 28.>

④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 6. 13., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

[제목개정 2014. 1. 28.]