오현의 실력을 결과로 입증합니다.
업무사례
건축허가 위한 진입로 토지사용승낙 거부, 매매계약 특약·사용대가 협상으로 소송 없이 승낙 확보
민사사건
기타
Author
dh*****
Date
2026-08-28 03:24
Views
88
의뢰인은 전원주택단지 내 토지를 매수한 뒤 건축허가를 준비하던 중, 진입로로 사용되는 인접 토지에 대한 토지사용승낙이 필요하다는 문제에 직면하였습니다. 해당 토지 소유자는 과거 매매계약 특약에서 진입도로 변경 시 토지사용승낙서 등에 서명한다는 취지의 내용을 두었음에도 의뢰인의 승낙 요청을 거부하였습니다.
법무법인 오현은 매매계약상 특약을 근거로 상대방에게 의무 이행을 요구하는 한편, 소송 장기화에 따른 건축계획 지연을 피하기 위해 일정한 토지사용 대가를 포함한 협상안을 제시하였습니다. 수차례 내용증명 발송과 상대방 및 대리인과의 협의를 거쳐 상대방이 토지사용승낙 및 필요한 관련 서류를 제공하는 내용으로 합의가 성립하여 별도의 민사소송 없이 진입로 문제를 해결할 수 있었습니다.
목차
1. 사건이 시작된 배경
2. 관련 법률 및 분쟁상 쟁점
3. 이 사건의 핵심 쟁점
4. 변호인의 주요 대응 방향
5. 사건 결과 요약
6. 유사 사건 대응 시 확인할 점
7. 관련 사례 더 보기
1. 사건이 시작된 배경
의뢰인은 전원주택단지 내 토지를 매수하고 해당 토지 위에 건축물을 신축하기 위한 건축허가 절차를 준비하고 있었습니다.
그러나 건축허가를 진행하기 위해서는 의뢰인 토지로 진입하는 도로로 이용되는 인접 토지에 대한 토지사용승낙이 필요한 상황이었습니다.
해당 진입로 토지의 소유자는 과거 토지 매매 과정에서 특약사항으로 진입도로 변경 시 토지사용승낙서 등에 서명한다는 취지의 내용을 기재한 바 있었습니다.
의뢰인은 이러한 특약을 근거로 상대방에게 토지사용승낙서 작성을 요청하였으나 상대방은 이를 거부하였습니다.
토지사용승낙을 확보하지 못하면 의뢰인이 추진하던 건축허가 절차에도 상당한 차질이 발생할 수 있었고, 장기간 분쟁이 이어질 경우 전체 건축계획 역시 지연될 우려가 있었습니다.
이에 의뢰인은 바로 민사소송에 돌입하기보다 기존 계약상 특약을 근거로 상대방과 협의하여 실질적으로 필요한 토지사용승낙을 확보하기 위해 법무법인 오현에 사건을 의뢰하였습니다.
2. 관련 법률 및 분쟁상 쟁점
본 사건에서는 토지 매매계약에 기재된 특약사항의 의미와 이행 여부, 건축허가를 위한 진입로 사용승낙을 어떤 방식으로 확보할 것인지가 핵심적으로 문제되었습니다.
상대방이 토지사용을 계속 거부할 경우에는 주위토지통행권을 비롯한 관련 법률관계를 검토하여 별도의 민사소송을 진행하는 방안도 고려할 수 있었습니다.
그러나 소송을 제기하면 당사자 사이의 법률관계를 법원의 판단을 통해 해결할 수 있는 반면, 판결까지 상당한 시간이 소요될 수 있어 의뢰인의 건축허가와 신축 일정이 지연될 가능성이 있었습니다.
특히 본 사건에서는 과거 매매계약서에 진입도로 변경 시 토지사용승낙서 등에 서명한다는 취지의 특약이 존재하고 있었기 때문에 이를 협상의 주요 근거로 활용할 수 있었습니다.
또한 계약상 의무 이행만을 일방적으로 요구할 경우 상대방이 계속 협상을 거부할 가능성도 있었으므로, 의뢰인의 실질적인 목표인 건축허가 진행을 위해 현실적인 토지사용 대가와 구체적인 승낙 조건을 함께 제시하는 방안이 필요했습니다.
본 사건의 핵심은 기존 매매계약상 특약을 근거로 토지사용승낙 의무의 이행을 요구하면서도, 장기간 소송으로 인한 건축계획 지연을 피하기 위해 상대방이 현실적으로 수용할 수 있는 사용대가와 구체적인 이행 조건을 함께 조율하는 것이었습니다.
법무법인 오현은 매매계약 특약의 내용, 토지사용승낙 필요성, 건축허가와 진입로 문제, 내용증명을 통한 이행 요구, 토지사용 대가, 승낙 범위 및 관련 서류 제공 조건을 중심으로 협상 전략을 구성하였습니다.
3. 이 사건의 핵심 쟁점
쟁점 1. 매매계약 특약을 토지사용승낙 요구의 근거로 활용할 수 있는지
의뢰인 측 상황
의뢰인은 건축허가를 진행하기 위해 진입로 토지에 대한 사용승낙이 필요했지만 상대방이 승낙서 작성을 거부하고 있었습니다.
변호인 대응 방향
법무법인 오현은 과거 매매계약서에 기재된 진입도로 변경 시 토지사용승낙서 등에 서명한다는 취지의 특약을 검토하고, 이를 토대로 상대방에게 약정에 따른 의무 이행을 요구할 수 있는 근거를 정리하였습니다.
쟁점 2. 바로 소송을 제기할 것인지 협상을 우선할 것인지
분쟁 진행 상황
상대방이 승낙을 계속 거부하는 경우 주위토지통행권 등 관련 법률관계를 검토하여 민사소송을 제기하는 방안도 고려할 수 있었습니다.
변호인 대응 방향
법무법인 오현은 의뢰인의 주된 목적이 상대방과 법적 다툼을 장기간 이어가는 것이 아니라 건축허가에 필요한 승낙을 신속하게 확보하는 데 있다는 점을 고려하여 소송보다 협상을 우선하는 방향으로 대응하였습니다.
쟁점 3. 상대방이 합의에 응할 수 있는 현실적인 조건을 마련할 수 있는지
상대방 측 상황
상대방이 기존 특약에도 불구하고 토지사용승낙을 거부하고 있어 단순히 의무 이행만 반복적으로 요구할 경우 협상이 장기화될 가능성이 있었습니다.
변호인 대응 방향
법무법인 오현은 특약 이행을 요구하는 것과 별개로 의뢰인이 일정 범위의 토지사용 대가를 지급하는 방안을 제시하여 상대방이 협상에 응할 수 있는 현실적인 조건을 함께 마련하였습니다.
쟁점 4. 추후 재분쟁을 막을 수 있도록 합의 내용을 구체화할 수 있는지
합의 과정의 확인사항
단순히 토지를 사용해도 된다는 구두 의사표시만으로는 실제 건축허가 과정에서 필요한 서류 제공 여부나 사용 범위 등을 두고 다시 분쟁이 발생할 가능성이 있었습니다.
변호인 대응 방향
법무법인 오현은 토지사용 범위와 승낙에 필요한 관련 서류, 대가 지급 등 당사자 사이에서 이행해야 할 내용을 합의서에 구체적으로 반영하기 위해 문구와 조건을 수차례 수정·검토하였습니다.
4. 변호인의 주요 대응 방향
① 매매계약서와 특약사항을 우선적으로 검토
법무법인 오현은 의뢰인이 보유한 토지 매매계약서를 확인하고 진입도로 변경 시 토지사용승낙서 등에 서명한다는 취지로 기재된 특약사항을 면밀하게 검토하였습니다.
이를 통해 상대방과의 협상에서 단순히 편의를 요청하는 것이 아니라 기존 약정의 이행을 요구한다는 점을 명확하게 정리하였습니다.
② 수차례 내용증명을 통해 승낙 필요성과 특약 이행 요구 전달
상대방이 의뢰인의 요청을 거부한 상황이었기 때문에 협상 과정에서 의뢰인의 요구 내용과 법적 근거가 명확하게 전달될 필요가 있었습니다.
법무법인 오현은 상대방에게 수차례 내용증명을 발송하여 건축허가를 위해 토지사용승낙이 필요한 이유와 기존 특약의 내용을 구체적으로 전달하고 약정에 따른 이행을 요구하였습니다.
③ 토지사용 대가를 포함한 현실적인 협상안 제시
법적 권리관계만을 강조할 경우 상대방이 계속해서 협상에 소극적으로 대응할 가능성도 있었습니다.
법무법인 오현은 기존 특약에 따른 승낙 의무를 요구하면서도 일정한 범위의 토지사용 대가를 지급하는 방안을 함께 제시하여 분쟁을 실제 합의로 연결할 수 있는 조건을 마련하였습니다.
④ 상대방 및 상대방 대리인과 지속적으로 합의 조건 조율
합의가 실제 건축허가 진행에 도움이 되기 위해서는 단순한 승낙 의사뿐 아니라 토지사용 범위와 필요한 서류 및 대가 지급 조건 등을 구체적으로 정리해야 했습니다.
법무법인 오현은 상대방과 상대방 대리인 모두와 지속적으로 소통하면서 당사자들의 입장 차이를 조정하고 최종 합의에 필요한 구체적인 조건을 협의하였습니다.
⑤ 합의서 문구를 반복 검토하여 실제 이행 내용 명확화
협의가 이루어졌더라도 추후 승낙 범위나 서류 제공 문제로 다시 분쟁이 발생한다면 의뢰인의 건축허가 절차에도 다시 문제가 생길 수 있었습니다.
법무법인 오현은 합의서의 구체적인 문구와 조건을 수차례 수정·검토하면서 상대방이 토지사용승낙과 이에 필요한 관련 서류를 제공한다는 내용을 명확하게 정리하였습니다.
그 결과 장기간의 민사소송을 진행하지 않고 상대방과 합의를 성립시켜 의뢰인이 건축허가에 필요한 토지사용승낙 문제를 해결할 수 있도록 하였습니다.
5. 사건 결과 요약
분쟁의 시작
건축허가에 필요한 진입로 토지사용승낙 거부
의뢰인은 건축허가를 위해 인접 진입로 토지에 대한 사용승낙이 필요했지만 토지 소유자가 승낙서 작성을 거부하여 건축계획에 차질이 발생할 수 있는 상황이었습니다.
협상의 근거
진입도로 변경 시 승낙서 등에 서명한다는 매매계약 특약 활용
법무법인 오현은 기존 매매계약의 특약사항을 검토하고 이를 근거로 수차례 내용증명을 발송하여 상대방에게 약정에 따른 의무 이행을 요구하였습니다.
합의 조건 조율
토지사용 대가·사용 범위·관련 서류 제공 조건 협의
일방적인 의무 이행 요구에 그치지 않고 일정 범위의 토지사용 대가를 제시하면서 상대방 및 대리인과 지속적으로 협의하고 합의서 문구와 이행 조건을 구체화하였습니다.
최종 결과
소송 없이 토지사용승낙 및 관련 서류 제공 합의 성립
상대방이 의뢰인에게 토지사용승낙과 이에 필요한 관련 서류를 제공하는 것을 주요 내용으로 하는 합의서가 작성되어 별도의 주위토지통행권 등 민사소송을 진행하지 않고 진입로 문제를 해결할 수 있게 되었습니다.
※ 본 토지사용승낙 합의서는 의뢰인 및 사건관계인의 익명성 보호를 위해 일부 내용을 비식별 처리한 자료입니다.
6. 유사 사건 대응 시 확인할 점
Q1. 건축허가를 위해 진입로 토지사용승낙이 필요하다면 무엇부터 확인해야 하나요?
먼저 건축허가 과정에서 실제 어떤 범위의 진입로 사용과 어떤 서류가 필요한지 확인하고, 해당 토지의 소유관계와 기존 계약서 또는 특약에 토지사용과 관련된 약정이 있는지를 검토할 필요가 있습니다.
Q2. 계약서에 토지사용승낙 관련 특약이 있으면 바로 승낙을 받을 수 있나요?
특약의 문구와 체결 경위, 구체적으로 예정한 사용 범위 등을 먼저 확인해야 합니다. 특약이 존재하더라도 상대방이 이행을 거부하는 경우에는 내용증명이나 협상, 필요한 경우 민사절차 등을 통해 이행을 요구하는 방안을 검토할 수 있습니다.
Q3. 토지사용승낙을 거부하면 바로 주위토지통행권 소송을 해야 하나요?
사안에 따라 관련 법률관계를 검토하여 소송을 고려할 수 있지만 반드시 소송부터 진행해야 하는 것은 아닙니다. 기존 약정의 내용과 건축 일정, 상대방과의 협상 가능성 등을 종합해 소송 전 합의로 필요한 사용승낙을 확보하는 방안도 검토할 수 있습니다.
Q4. 토지사용 대가를 지급하는 합의도 가능한가요?
당사자 사이의 협의에 따라 토지사용 범위와 기간, 필요한 서류 제공 및 대가 지급 등 구체적인 조건을 정할 수 있습니다. 중요한 것은 향후 분쟁이 반복되지 않도록 각 당사자가 부담하는 의무와 이행 조건을 명확하게 정리하는 것입니다.
Q5. 토지사용승낙 합의서를 작성할 때 무엇을 확인해야 하나요?
실제 사용하려는 토지의 범위와 용도, 필요한 승낙서나 관련 서류의 제공 여부, 대가 지급 조건 및 각 당사자의 이행내용을 구체적으로 정리할 필요가 있습니다. 단순한 구두 합의보다 실제 건축허가 과정에서 사용할 수 있도록 문서의 내용과 조건을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.
7. 관련 사례 더 보기
건축허가를 위한 진입로 문제에서는 단순히 통행이 가능한지 여부만이 아니라 실제 허가절차에서 요구되는 토지사용승낙과 관련 서류를 어떻게 확보할 것인지가 중요한 문제가 될 수 있습니다. 특히 과거 매매계약서에 진입로 사용이나 승낙과 관련된 특약이 존재한다면 해당 문구의 내용과 이행 가능성을 우선적으로 확인할 필요가 있습니다.
관련 사례 더 보기를 통해 진입로 토지 소유자가 사용승낙을 거부한 상황에서 기존 매매계약 특약을 근거로 내용증명을 발송하고, 현실적인 토지사용 대가와 구체적인 합의 조건을 조율하여 장기간의 민사소송 없이 건축허가에 필요한 토지사용승낙과 관련 서류를 확보할 수 있는 대응 방향을 확인해보시기 바랍니다.
※본 업무사례는 법무법인 오현의 실제 업무 사례입니다.
※본 업무사례를 진행하였던 변호사님 혹은 칼럼의 대표변호사와 상담을 원하시면 상담요청시 사전에 말씀 부탁드립니다.
※본 업무사례 및 관련서류의 무단 소지, 도용등을 금합니다.
