오현의 실력을 결과로 입증합니다.
업무사례
10억 원대 전세계약 하자분쟁, 계약해지·보증금 반환청구 방어해 10억 4,027만 원 중 800만 원만 인정
민사사건
기타
Author
dh*****
Date
2026-08-28 03:20
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93
의뢰인은 보증금 10억 원 규모의 고가 아파트 전세계약에서 임대인인 피고의 입장으로 소송을 대응하게 되었습니다. 원고는 누수와 창호, 에어컨 등의 하자로 정상적인 거주가 어려워져 전세계약이 해지되었다고 주장하면서 보증금 10억 원 반환과 인테리어 비용, 이사비용, 중개수수료, 위자료 등을 포함해 총 10억 4,027만 원 상당을 청구하였습니다.
법무법인 오현은 실제 하자의 범위와 정도, 하자보수 경과, 임시거처 및 보상안 제시, 원고 측의 보수 협조 문제, 계약 종료에 관한 객관적인 의사합치 부존재 및 각 손해항목의 법적 성격을 개별적으로 다투었습니다. 그 결과 총 10억 4,027만 원 청구 중 800만 원만 인정되고, 보증금 10억 원 반환청구를 비롯한 대부분의 청구가 받아들여지지 않았으며 소송비용도 원고가 99% 부담하도록 판단되었습니다.
목차
1. 사건이 시작된 배경
2. 관련 법률 및 분쟁상 쟁점
3. 이 사건의 핵심 쟁점
4. 변호인의 주요 대응 방향
5. 사건 결과 요약
6. 유사 사건 대응 시 확인할 점
7. 관련 사례 더 보기
1. 사건이 시작된 배경
의뢰인은 보증금 10억 원 규모의 고가 아파트 전세계약에서 임대인인 피고의 입장으로 분쟁에 대응하게 되었습니다.
상대방인 원고는 아파트에 누수와 창호, 에어컨 등의 하자가 발생하였고 이로 인해 정상적인 거주가 어려워졌다고 주장하였습니다.
원고는 이러한 하자를 이유로 임대차계약이 해지되었다고 주장하면서 임대차보증금 10억 원의 반환을 청구하였습니다.
이에 더해 인테리어 비용과 이사비용, 중개수수료 및 위자료 등을 함께 청구하여 전체 청구금액은 10억 4,027만 원 상당에 이르렀습니다.
또한 원고는 임차물의 하자를 이유로 한 계약해지뿐 아니라 묵시적 합의해지, 채무불이행에 따른 손해배상, 공작물책임, 부당이득반환 및 유익비상환청구 등 여러 법률구성을 제시하였습니다.
따라서 법무법인 오현은 단순히 하자의 존재 여부만 다투는 데 그치지 않고 계약해지가 실제로 성립하였는지, 각 비용과 손해항목을 임대인이 부담해야 하는 법적 근거가 있는지를 개별적으로 분석하여 방어할 필요가 있다고 판단하였습니다.
2. 관련 법률 및 분쟁상 쟁점
민법 제623조에 따라 임대인은 계약 존속 중 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하도록 할 의무가 문제될 수 있습니다.
민법 제627조와 관련해서는 목적물에 발생한 하자의 정도가 임대차 목적을 달성할 수 없을 정도에 이르렀는지, 그에 따라 임차인에게 해지권이 인정될 수 있는지가 핵심적으로 검토될 수 있습니다.
본 사건에서는 누수와 창호, 에어컨 등에 일부 문제가 있었다는 사실과 그 하자가 임대차계약 자체를 종료시킬 정도로 중대한 것인지는 별개의 문제였습니다.
또한 원고가 주장한 묵시적 합의해지가 인정되기 위해서는 단순히 새로운 임차인을 구하려는 움직임 등이 있었다는 사정만이 아니라 계약을 종료하겠다는 당사자 사이의 객관적인 의사합치가 있었는지를 살펴볼 필요가 있었습니다.
이 밖에도 민법 제390조에 따른 손해배상, 민법 제626조 제2항에 따른 유익비상환, 민법 제741조에 따른 부당이득반환 및 민법 제758조에 따른 책임이 각각 문제되었기 때문에 청구항목별 요건과 지출의 성격을 구분하여 검토하는 것이 중요했습니다.
본 사건의 핵심은 아파트에 일부 하자가 있었다는 사실만으로 곧바로 전세계약 해지와 보증금 전액 반환의무가 발생하는지, 당사자 사이에 묵시적인 계약 종료 합의가 있었는지, 그리고 인테리어 비용·이사비·중개수수료·위자료 등 각 항목을 임대인이 부담할 법적 근거가 있는지를 개별적으로 판단받는 것이었습니다.
법무법인 오현은 하자의 실제 범위와 정도, 보수 경과, 임대인의 보수 시도 및 임시거처·보상안 제시, 원고 측의 보수 협조 문제, 계약 종료에 관한 의사합치 부존재, 인테리어 비용의 성격과 각 손해항목의 법적 근거를 중심으로 방어 전략을 구성하였습니다.
3. 이 사건의 핵심 쟁점
쟁점 1. 누수 등 하자가 전세계약을 해지할 정도였는지
원고 측 주장
원고는 누수와 창호, 에어컨 등의 하자로 정상적인 주거생활이 불가능해져 임대차 목적을 달성할 수 없게 되었다고 주장하였습니다.
변호인 대응 방향
법무법인 오현은 실제 하자의 범위와 정도를 구체적으로 확인하고, 일부 생활상 불편이 존재하였다는 것과 계약 자체를 해지할 정도로 목적 달성이 불가능하였다는 것은 구분되어야 한다는 점을 적극적으로 다투었습니다.
쟁점 2. 임대인이 하자를 방치했는지 또는 보수에 노력했는지
원고 측 주장
원고는 하자로 인하여 정상적인 거주가 어렵게 되었고 임대인의 책임이 발생하였다는 취지로 주장하였습니다.
변호인 대응 방향
법무법인 오현은 의뢰인이 하자 발생 이후 이를 방치한 것이 아니라 지속적으로 보수를 시도하고 임시거처 제공 및 보상방안까지 제시했다는 점을 자료로 소명하였습니다. 일부 보수 과정에서 원고 측의 협조 문제가 있었다는 점도 함께 제시하였습니다.
쟁점 3. 새로운 임차인을 구하려 한 행동이 묵시적 합의해지인지
원고 측 주장
원고는 임대인이 새로운 임차인을 구하려고 한 행동 등을 근거로 당사자 사이에 계약을 종료하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 주장하였습니다.
변호인 대응 방향
법무법인 오현은 단순히 새로운 임차인을 구하려는 행동만으로는 계약 종료에 관한 명확한 의사합치가 있었다고 보기 어렵고, 특히 보증금 반환과 비용 정산 등 계약 종료의 핵심 조건에 관한 구체적인 합의도 존재하지 않았다는 점을 강조하였습니다.
쟁점 4. 인테리어 비용과 각종 부대비용을 임대인이 부담해야 하는지
원고 측 주장
원고는 약 2,187만 원 상당의 인테리어 비용을 비롯하여 이사비용, 중개수수료 등 여러 비용을 손해 또는 유익비·부당이득으로 반환받아야 한다고 주장하였습니다.
변호인 대응 방향
법무법인 오현은 각 지출의 발생 경위와 성격을 개별적으로 분석하고, 특히 인테리어 비용은 임대목적물의 객관적인 가치 증가를 위한 비용이라기보다 임차인의 주관적인 필요와 편익에 따른 지출이라는 점을 적극적으로 다투었습니다.
4. 변호인의 주요 대응 방향
① 하자의 존재와 계약해지 가능성을 분리하여 대응
법무법인 오현은 누수나 창호, 에어컨 등 일부 하자가 있었다는 점 자체만을 전면적으로 부인하기보다 실제 문제가 어느 정도였는지를 구체적으로 분석하였습니다.
이를 통해 일부 불편이 있었다는 사실과 임대차 목적을 달성할 수 없을 정도의 중대한 하자가 존재하여 계약 전체를 해지할 수 있다는 주장은 별개의 문제임을 강조하였습니다.
② 하자 발생 이후 실제 보수 과정과 임대인의 조치를 자료로 정리
원고의 주장처럼 임대인이 하자를 방치한 것인지 여부를 판단하기 위해서는 하자가 발생한 이후 어떠한 보수 시도가 있었는지를 구체적으로 보여줄 필요가 있었습니다.
법무법인 오현은 의뢰인이 지속적으로 하자보수를 시도하고 임시거처와 보상방안을 제시했다는 점을 정리하였으며, 일부 보수 과정에서는 원고 측의 협조 문제도 있었다는 점을 객관적인 자료를 토대로 소명하였습니다.
③ 묵시적 합의해지 성립에 필요한 의사합치 부존재 주장
원고는 임대인이 새로운 임차인을 구하려 했다는 등의 사정을 근거로 계약 종료에 관한 합의가 있었다고 주장하였습니다.
법무법인 오현은 그러한 행동만으로 계약 종료를 확정적으로 합의하였다고 보기 어렵고, 보증금 반환 및 각종 비용 정산 등 핵심 조건에 대한 구체적인 합의도 없었다는 점을 들어 묵시적 합의해지의 성립을 다투었습니다.
④ 인테리어 비용의 유익비·부당이득 해당 여부 개별 분석
원고는 약 2,187만 원 상당의 인테리어 비용을 유익비 또는 부당이득으로 반환해야 한다고 주장하였습니다.
법무법인 오현은 해당 인테리어가 임대목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 지출인지, 임차인의 주관적인 편익과 필요에 따른 지출인지 그 성격을 구분하여 후자에 가깝다는 점을 적극적으로 주장하였습니다.
⑤ 10억 원대 청구를 항목별로 분리해 각각의 법적 근거를 다툼
법무법인 오현은 보증금 반환청구와 손해배상청구, 이사비용과 중개수수료, 인테리어 비용, 위자료 등을 하나의 청구로 취급하지 않고 각각의 법적 근거와 입증 여부를 개별적으로 검토하였습니다.
이를 통해 계약해지의 성립 여부와 별개로 각 부대비용 및 손해항목이 실제로 임대인이 부담해야 할 범위에 포함되는지 구체적으로 반박하였습니다.
그 결과 법원은 원고가 주장한 전세계약 해지와 보증금 10억 원 반환청구를 받아들이지 않았고, 이사비용·중개수수료·인테리어 비용 상당의 특별손해 및 부당이득·유익비 관련 청구 역시 인정하지 않았으며 일부 생활상 불편과 정신적 손해에 대해서만 800만 원의 책임을 인정하였습니다.
5. 사건 결과 요약
원고의 전체 청구
보증금 10억 원 포함 총 10억 4,027만 원 상당 청구
원고는 전세계약 해지를 전제로 보증금 전액 반환과 인테리어 비용, 이사비용, 중개수수료, 위자료 등을 포함한 대규모 금전청구를 제기하였습니다.
계약해지 및 보증금 반환청구
전세계약 해지 주장 및 보증금 10억 원 반환청구 배척
법원은 실제 하자의 정도와 보수 과정, 당사자 사이의 계약 종료에 관한 의사합치 여부 등을 검토하여 원고가 주장한 계약해지와 그에 따른 보증금 10억 원 반환청구를 인정하지 않았습니다.
부대비용 및 인테리어 비용 청구
이사비·중개수수료·인테리어 비용 관련 청구 등 불인정
원고가 함께 청구한 이사비용과 중개수수료, 인테리어 비용 상당의 특별손해 및 부당이득반환·유익비상환청구 역시 받아들여지지 않았습니다.
최종 결과
10억 4,027만 원 중 800만 원만 인정, 소송비용 원고 99% 부담
법원은 일부 생활상 불편과 정신적 손해에 관한 제한적인 책임만 인정하여 800만 원의 지급만 명하였고, 소송비용은 원고가 99%를 부담하도록 판단하였습니다.
※ 본 임대차분쟁 판결문은 의뢰인 및 사건관계인의 익명성 보호를 위해 일부 내용을 비식별 처리한 자료입니다.
6. 유사 사건 대응 시 확인할 점
Q1. 전셋집에 누수가 있으면 임차인이 바로 계약을 해지할 수 있나요?
하자가 존재한다는 사실만으로 모든 경우에 계약해지가 인정되는 것은 아닙니다. 실제 하자의 범위와 정도, 임대차 목적을 달성할 수 있는지, 보수가 가능한지 및 임대인이 어떠한 조치를 취하였는지 등을 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.
Q2. 임대인이 새로운 세입자를 구하려 하면 계약해지에 합의한 것으로 볼 수 있나요?
새로운 임차인을 구하려는 행동만으로 곧바로 계약 종료에 관한 합의가 있었다고 단정하기는 어렵습니다. 보증금 반환 시기와 비용 정산 등 계약 종료의 주요 조건에 관하여 당사자 사이에 실제 어떠한 의사합치가 있었는지를 함께 확인해야 합니다.
Q3. 임대인이 하자보수를 시도한 사실도 소송에서 중요한가요?
하자 발생 이후 임대인이 어떠한 보수조치를 취했고 임차인이 보수 과정에 어떻게 협조했는지는 임대인의 의무 이행 여부와 손해 범위를 판단할 때 함께 검토될 수 있습니다. 실제 보수 요청과 조치 경과를 자료로 남겨두는 것이 중요할 수 있습니다.
Q4. 임차인이 지출한 인테리어 비용은 모두 임대인이 돌려줘야 하나요?
인테리어 비용이 지출되었다고 하여 모두 유익비로 인정되는 것은 아닙니다. 임대목적물의 객관적인 가치 증가를 위한 지출인지, 임차인의 취향이나 주관적인 편익을 위한 지출인지 등 구체적인 성격을 살펴볼 필요가 있습니다.
Q5. 보증금 반환 외에 이사비나 중개수수료도 함께 청구되면 어떻게 대응해야 하나요?
각 비용마다 발생 원인과 법적 성격이 다르므로 하나로 묶어 대응하기보다 실제 지출 여부와 임대인의 책임과의 관련성, 손해배상 범위에 포함되는지 등을 개별적으로 살펴볼 필요가 있습니다. 대규모 임대차분쟁일수록 청구항목별로 사실관계와 법적 근거를 나누어 검토하는 것이 중요합니다.
7. 관련 사례 더 보기
고액 전세계약에서 누수나 설비 하자가 발생한 경우에는 하자 자체의 존재 여부만으로 분쟁의 결론이 정해지는 것은 아닙니다. 실제 하자의 정도가 어느 수준이었는지, 임대인이 보수를 위해 어떤 조치를 취했는지, 임차인이 보수 과정에 어떻게 대응했는지와 계약 종료에 관한 당사자 사이의 의사합치가 있었는지를 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.
관련 사례 더 보기를 통해 보증금 10억 원 규모의 전세계약에서 총 10억 4,027만 원 상당의 반환 및 손해배상청구가 제기된 사건에서, 실제 하자의 정도와 보수 경과, 묵시적 합의해지 여부, 인테리어 비용 및 각종 부대비용의 법적 성격을 어떻게 개별적으로 다투어 대규모 임대차 청구에 대응할 수 있는지 확인해보시기 바랍니다.
※본 업무사례는 법무법인 오현의 실제 업무 사례입니다.
※본 업무사례를 진행하였던 변호사님 혹은 칼럼의 대표변호사와 상담을 원하시면 상담요청시 사전에 말씀 부탁드립니다.
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