의뢰인은 지역주택조합 개발 구역 내에서 상가를 임차하여 생업을 이어가고 있는 자영업자입니다. 해당 구역의 지역주택조합추진위원회인 원고는 의뢰인을 상대로 상가 임대차계약 갱신 거절을 통보함과 동시에 건물을 비우고 인도하라는 소송을 제기하였습니다. 하루아침에 생업의 터전을 잃을 위기에 처한 의뢰인은 법적 대응을 위해 법무법인 오현을 찾아주셨습니다.

 

 

 



 

원고 측은 의뢰인과 과거 임대차계약을 갱신하며 작성했던 특약사항을 명도 청구의 주요 근거로 내세웠습니다. 해당 계약서에는 철거 시 이유 없이 점포를 비워주며 이 지역은 현재 지역주택 추진 중에 있다는 내용이 기재되어 있었습니다.

법무법인 오현 민사대응팀은 원고의 건물 인도 청구가 상가건물 임대차보호법을 정면으로 위반하는 부당한 청구임을 법리적으로 다투는 데 변론을 집중하였습니다. 우선 의뢰인이 법률이 정한 기간 내에 적법하게 임대차계약 갱신 요구를 마쳤음을 객관적인 자료를 통해 입증하였습니다.

이어 원고가 근거로 삼은 특약사항은 상가임대차법 제15조에 따라 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없는 강행규정 위반의 무효 약정임을 명확히 지적하였습니다. 건물의 철거 사실만으로 임대차계약이 조건 없이 종료된다고 규정하는 것은 상가임대차법이 보장하는 임차인의 권리를 부당하게 침해하고 입법 취지를 완전히 형해화하는 것이라고 강력히 주장하였습니다.

나아가 임대인이 적법하게 계약 갱신을 거절하기 위해서는 상가임대차법 제10조 제1항 제7호에 따라 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 구체적인 철거 또는 재건축 계획을 고지했어야 함을 지적하였습니다. 원고는 아직 조합설립인가조차 받지 못한 추진위원회 단계에 불과하며 구체적인 개발 사업 일정이 전혀 확정되지 않았으므로 갱신 거절의 정당한 사유가 될 수 없음을 논리적으로 소명하였습니다.

 

 



 

법원은 법무법인 오현 민사대응팀의 법리적 주장과 변론을 모두 인용하였습니다. 재판부는 원고의 계약 갱신 거절이 부적법하고 특약사항 역시 무효라고 판단하여, 원고의 건물 인도 청구를 전부 기각하는 의뢰인 전부 승소 판결을 내렸습니다.

 



 

★본 사건의 의의
본 사건은 재건축이나 지역주택조합 사업 추진을 이유로 임대인이 우월적 지위에서 일방적으로 삽입한 특약사항의 법적 무효를 정확히 짚어냈다는 데 큰 의의가 있습니다. 부당한 명도 요구에 맞서 상가임대차법상의 강행규정과 계약갱신요구권 법리를 치밀하게 구성함으로써, 의뢰인이 억울하게 상가를 명도당하지 않고 생업의 터전을 무사히 지켜낸 의미 있는 업무사례입니다.

 

 



 

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정)
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.