의뢰인은 고령의 치매 증상을 겪고 있는 상태에서, 가족 또는 지인으로부터 “2주택 보유 시 세금이 과도하게 부과될 수 있으니, 명의를 바꾸고 세입자로 전환하라”는 조언을 듣고 본인 명의의 주택을 타인에게 이전하고 임차인으로 전입신고 및 확정일자까지 마쳤습니다.

이후 임대차기간이 종료되었으나 보증금 반환이 지연되었고, 더 나아가 본인의 명의로 다시 돌릴 수도 없는 상황에 처해 본 법인을 방문하시게 되었습니다.

 



☑ 치매 상태에서의 행위, 정신능력의 판단 경계
– 의뢰인의 진단기록상 경증 치매였기에 계약 당시 판단능력 부재를 직접적으로 입증하기에는 어려움 존재
– 대신 매매계약 자체의 실질이 사실상 ‘명의신탁형 거래’에 가깝다는 점을 부각

☑ 매매가와 임대보증금 간의 실질 차액이 미미
– 실거래와 보증금 간 차이가 거의 없어 ‘가장매매→임대차’라는 구조에 대해 실질적 권리관계를 따져야 한다는 점을 주장

☑ 주위적 청구: 소유권이전등기 말소
– 의뢰인의 정신적 상태와 거래의 실질을 들어 매매계약 무효 주장

☑ 예비적 청구: 임대보증금 반환
– 설사 매매계약이 유효하더라도, 임대차관계에 따른 보증금 반환은 별개로 인정되어야 한다는 점 강조

☑ 조정회부 후 실익 중심 협상
– 조정절차에서 의뢰인이 가장 원하는 바는 ‘보증금 전액을 확보하고 분쟁을 종결하는 것’이었고, 이에 상대방과 협상을 거쳐 보증금 전액 수령 및 원상 회복 조항을 포함한 조정 성립

 



법원은 당사자 간 쟁점의 현실성과 노인의 실제 거주 및 생활 기반을 고려하여,

임대보증금 반환을 중심으로 한 조정안을 제시하였고, 상대방도 이에 동의하였습니다.

결국 의뢰인은 전세보증금 전액을 반환받고 해당 부동산을 인도하는 조건으로 조정이 성립되었으며,

소송을 종결하고 재산상 손실 없이 분쟁을 정리할 수 있게 되었습니다.



 



주택임대차보호법

제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.