의뢰인은 상가건물의 소유주로, 해당 상가에는 약 20년 전부터 동일한 임차인이 입주하여 사업을 영위해오고 있었습니다. 오랜 임대차 기간 동안 상가임대차보호법상 계약갱신 요구권은 이미 소진된 상태였으며, 의뢰인은 정당하게 보증금을 반환하고 임차인에게 퇴거 및 건물 인도를 요청하였습니다.

그러나 임차인은 퇴거를 거부하며, 기존 보증금 외에 별도의 4,000만 원을 추가로 지급하지 않으면 나가지 않겠다고 주장하며 명도 의무를 거부하였습니다. 이에 의뢰인은 본 법무법인을 통해 건물인도 및 보증금 반환 소송을 제기하게 되었습니다.

 



본 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같았습니다.

☑ 임대차계약의 기초가 된 계약서 자료의 불충분

약 20년 전, 의뢰인의 아버지 명의로 체결된 임대차계약이 시초이기 때문에, 임대차관계를 명확히 증명할 수 있는 원본 자료가 제한적인 상태였습니다.

 

☑ 임차인 제출 문서와 원고 제출 문서의 내용 차이 발생

의뢰인은 보증금 450만 원으로 기재된 계약서를 근거로 소송을 진행하였으나,

임차인은 소송 도중 보증금이 2,000만 원으로 기재된 별도의 계약서를 제출하며, 허위 사실을 주장하는 양상을 보였습니다.

 

☑ 사실상 임대차 조건 이행 정황에 대한 법리적 설계 필요

동일한 사실관계에서 상이한 처분문서가 존재하는 상황이므로, 임차인의 계약서 증명력을 탄핵하고, 실제 이행된 계약조건이 의뢰인의 주장에 부합함을 입증하는 논리 구조가 필요했습니다.

 

이에 본 법무법인은 임차인의 주장을 정면으로 반박하기 위해 다음과 같은 자료와 논리로 대응하였습니다.

① 실제 임대차 이행 내역에 집중한 증거 수집
의뢰인이 보유한 계약서에 따라 약 20년간 지속적으로 동일한 금액의 임대료가 지급되어 왔다는 입금 내역 일체 확보

중간에 작성된 임대차 갱신 계약서 또한 보증금 450만 원 기준으로 작성된 점

주변 유사 상가의 평균 보증금과 시세를 비교 분석한 부동산 자료 제출
→ 이를 통해 임차인이 주장하는 2,000만 원 보증금은 경제 현실에 맞지 않으며 계약 내역과도 배치된다는 점을 강조

② 임차인의 처분문서에 대한 신빙성 탄핵
임차인이 제출한 계약서는 일자 특정이 불분명하고, 임대인의 서명 방식과 일치하지 않으며,
실제 지급된 보증금이나 임대료 내역과 전혀 부합하지 않는다는 점을 조목조목 분석하여, ‘허위 문서’ 내지 ‘사후 작성 가능성’을 논리적으로 설계

③ 명도 거부가 부당하다는 점을 설득력 있게 주장
임대차보호법상 계약갱신 요구권이 소진된 이후의 갱신은 ‘합의 갱신’에 해당하므로, 임차인은 계약 종료 시 보증금 수령 후 명도 의무가 있음을 강조

추가 금전을 요구하는 행위는 법적 권리가 없는 상태에서의 부당한 점유행사임을 법리에 맞춰 설명

 



재판부는 본 법무법인의 주장을 전부 받아들여 다음과 같이 판단하였습니다.

• 의뢰인이 반환해야 할 보증금은 450만 원으로 확정
• 임차인이 주장한 보증금 2,000만 원은 증명력 부족으로 인정하지 않음
• 피고(임차인)는 보증금 450만 원 수령과 동시에 건물을 인도할 의무가 있음
  → 명도 및 보증금 반환소송에서 원고 전부 승소 판결 선고

결과적으로 의뢰인은 법적 보증금 외 어떤 추가금도 지급하지 않았으며, 법원으로부터 명도 집행 권한까지 확보하여 정당한 부동산 소유자의 권리를 온전히 회복하였습니다.



 



상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정)이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 당당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2013. 8. 13.>

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우