의뢰인(피고)은 부동산신탁회사의 자격으로 서울 강남구 소재 도시형 생활주택 및 근린생활시설 신축사업(이하 '본 사업')에 참여하고 있었습니다.

본 사업은 신탁 방식으로 진행되었고, 피고는 수탁자로서 토지 소유권과 건축주 명의를 보유한 상태에서, 해당 건물 일부를 원고에게 매도하는 계약을 체결하였습니다.

원고는 이 과정에서 제1·2 상가호실에 대한 매매계약을 체결하고 계약금 약 13억 6천만 원을 납부하였으나, 잔금을 지급하지 않았고 결국 피고는 계약을 해제하였습니다.

 

그러자 원고는 본 계약이 단순한 '담보 목적의 형식적 계약'에 불과하였고,

피고 측이 이를 알면서도 방조하였다며 부당이득금 또는 손해배상금 13억여 원을 반환하라는 소송을 제기하였습니다.

본 소송은 분양계약의 실효성, 계약당사자의 기망 여부, 그리고 위약금 약정의 법적 유효성 등을 둘러싼 치열한 다툼으로 전개되었습니다.

 



본 사건의 핵심은 “분양계약의 실질이 존재하였는지”와 “계약금 몰취의 정당성”에 있었습니다.

원고는 계약 체결 당시 고령자였으며, 실제 상가 운영 의사도 없었고, 계약 과정에서 신탁회사 및 시행사 측이 허위 계약임을 알았거나 방조하였다고 주장하였습니다.

또한, ‘과도한 위약금’이라는 논리를 내세워 민법 제104조(불공정한 법률행위), 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) 등을 근거로 삼았습니다.

 

법무법인 오현은 피고인 신탁회사를 대리하여 다음과 같은 전략을 펼쳤습니다:

 

① 매매계약의 실체 인정 방어: 원고가 스스로 가계약서를 두 차례 체결하고, 이후 수분양자 지위를 제3자에게 이전해 주는 행위 등을 통해 매매계약이 실효적이었다는 점을 입증했습니다.

또한, 원고가 감정평가사로서 부동산 거래에 일정 수준의 전문성이 있었음을 강조하며 '기망 주장'을 반박하였습니다.

 

② 사용자책임 부인: 시행사 및 분양대행사가 계약을 주도하였다는 주장에 대해,

신탁회사는 단순 수탁자로서 직접 지휘·감독하는 관계가 아니라는 점을 적극 주장하며 민법 제756조 적용을 부정하였습니다.

 

③ 위약금 약정 정당성 소명: 계약금 13억여 원은 매매대금 총액의 약 10%로서 일반적인 부동산 거래 관행에 부합하고,

분양계약 해제에 따라 신탁회사가 재분양 등 추가 부담을 감수하는 상황임을 강조하여 감액 사유가 없음을 설득력 있게 제출하였습니다.

 



서울중앙지방법원은 원고의 주장을 모두 받아들이지 않고, 원고의 주위적·예비적 청구는 물론 예비적 공동원고들의 청구까지 전부 기각하였습니다.

 

즉, 피고가 계약 해제 후 몰취한 계약금 총 13억 6천여만 원은 전액 유효하며 반환 의무가 없다는 점을 확인받은 것입니다.

이로써 피고는 부동산 신탁사업에서 매우 흔하게 발생하는 '계약 해제 후 계약금 반환 소송'에서 성공적으로 방어에 성공하였고,

실질적인 손해나 추가 분쟁 없이 사건을 종결지을 수 있었습니다.

 

부동산 신탁사업에서는 분양계약을 둘러싼 불만, 해제, 계약금 반환 청구가 빈번하게 발생합니다.

특히 계약자 측이 고령자이거나 비전문가일 경우, 분양회사의 기망을 주장하며 계약 무효 및 부당이득 청구로 이어지는 경우가 많습니다.

 

법무법인 오현은 본 사건에서 계약체결 경위, 채무불이행 통보 및 해제 과정, 손해액 현실성 등을 체계적으로 정리하여 피고 신탁회사의 무과실 및 정당한 계약 해제를 입증함으로써

전면 승소를 이끌어냈습니다.

이 사건은 13억 원 규모의 분양계약금 반환청구를 방어한 성공적인 민사 방어사례로, 향후 유사한 분양계약 관련 분쟁에서도 중요한 기준이 될 수 있습니다.



 



민법 제104조(불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.

 

민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) ①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.

②상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.

③전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.